Aziborov

Локация: Калуга
Цена: 12 000 000 руб. за дом 200 м2 на 11 сотках
Стоимость исправления дефектов в конце поста

Недавно проводили осмотр частного дома перед покупкой.
Из проектов только эскизы.
Ар, Кр, геология и проекты на инженерные системы отсутствуют, представитель застройщика сказал, что дорого и вообще они так всегда строят, делали для продажи в ипотеку, ну вы поняли.

Давайте посмотрим, как строят дома на продажу и на сколько можно влететь, если не проверять дом перед покупкой

1. Внешний осмотр, фасад, окна и отмостка

Выявлено отсутствие герметизации отливов, отсутствуют накладок на дренажные отверстия на рамах, трещины в углах оконных проемов на фасадах и высолы у основания стены.

Отдельный риск - ливневая вода сливается непосредственно под здание, нормальной отмостки нет.
Слив ливнёвки непосредственно под здания при типе фундамента мелкозаглубленная плита - весьма опасное сочетание: перенасыщение водой основания = высокая вероятность осадок и деформаций.

Обоснования:

ГОСТ 30971-2012 п. 5.1.4, 5.1.5

СП 293.1325800.2017 п. 7.22, п. 7.24, п. 8.2.5, таблица 8.2, п. 8.2.9, п. 9.4-9.7

СП 17.13330.2017 «Кровли» - п. 9

На углах оконных проемов не допускаются крестообразные стыки плит (нужны «Г-образные» вырезы), ну и нет усиления

Последствия:

влага попадает внутрь фасадной системы и монтажные швы

трещины раскрываются после циклов замораживания/оттаивания

возможны отслоения отделки и повторные высолы, если не исправить причину

вода у основания дома повышает риск подмыва, осадки и морозного пучения.

Ориентир по исправлению: от 300 000 ₽, при переделке фасадных узлов и водоотведения - намного выше

2. Канализация и скважина рядом с домом

Канализация выполнена как система из двух выгребных/дренирующих колодцев.

Расстояние от негерметичных дренирующих колодцев до дома - около 2,8-3,2 м. ( при допуске в 8 м). Расстояние от скважины до дренирующего колодца канализации около 15 м.

Обоснования:

СанПиН 2.1.3684-21 п. 18, 19, 21; ГОСТ Р 70818-2023 п. 3.44, 5.1.4, 5.1.5, 5.1.13, 5.1.14, 5.1.20, 5.4.3, 5.5.2.8, приложение Б п. Б.5

Последствия:

риск загрязнения источника воды

запахи и санитарные проблемы

замачивание грунта у основания дома

Ориентир по исправлению: от 300 000 до 800 000 ₽, если потребуется переделка локальной канализации и перенос/доработка узлов.

3. Забор

Присутствуют следы коррозии на металлических элементах забора
На верхней части труб отсутствуют защитные заглушки

Обоснование:

СП 28.13330.2017 п. 9.2.2, 9.2.3, 9.3.3; ГОСТ 23118-2019 п. 5.3.1, 5.3.4; ГОСТ 35094-2024 п. 5.2.

Последствия:

• Развитие коррозии, попадание влаги внутрь труб, разрушение металла изнутри, деформация при замерзании воды, ослабление конструкции и сокращение срока службы забора.

Ориентир по исправлению: от 50 000 до 200 000 ₽, если потребуется исправление сварных швов, полная зачистка и защита от коррозии.

4. Электрика

В щите есть вводное противопожарное УЗО 100 мА и отдельные дифавтоматы на часть линий, но отсутствует полноценная защита на внешние розетки и прочие розеточные линии.

При имитации утечки тока 30 мА защита на части розеток не срабатывает. Также выявлены зажимы многожильных проводников без НШВИ наконечников, подключение жил разного сечения под один зажим, попадание изоляции под клемму и проблема с PE-проводником.

Для варочной панели использован провод ПВС в строительных конструкциях и за потолком.
Провод ПВС вообще не предназначен для прокладки внутри конструкции (он для внешнего подключения приборов) имеет короткий гарантированный срок эксплуатации (7 – 12 лет)

Обоснование:

ГОСТ Р 50571.4.41-2022 п. 411.3.3, п. 415.1.1; ПУЭ п. 7.1.79, п. 7.1.82, п. 2.1.48, п. 1.7.144; ГОСТ Р 50571.5.52-2011 п. 526.1, п. 526.2, п. 526.8.1; ГОСТ Р 50571.5.54-2024 п. 543.3.1; ГОСТ Р 50571.16-2019; ГОСТ 7399-97 п. 1, Приложение А, таблица А.1.

Последствия:

Выявленные нарушения в электрощите и розеточных линиях могут привести к отсутствию полноценной защиты человека от поражения электрическим током, некорректной работе УЗО/дифавтоматов, появлению опасного потенциала на корпусах электроприборов, локальному нагреву контактных соединений, искрению, оплавлению изоляции, повреждению оборудования и повышенному риску возгорания.

Применение провода ПВС для линии варочной панели при скрытой прокладке в строительных конструкциях и за потолком создаёт дополнительный пожарный риск на мощной нагрузке вследствие возможного перегрева, старения изоляции и отсутствия возможности визуального контроля состояния проводника.

Ориентир по исправлению: от 70 000 до 250 000 ₽: зависит от объема переборки щита, трасс и необходимости замены линий.

5. Чердак и кровельный пирог:

Не закреплена теплоизоляция труб вентиляции
Пароизоляция перекрытия выполнена некачественно: не заведена на стены, есть зазоры по периметру, требуется демонтаж натяжного потолка второго этажа для восстановления непрерывности слоя.

Утеплитель смонтирован из кусков, без смещения швов, плиты не подогнаны по размеру между балками/обрешеткой, присутствуют зазоры. Не обеспечен выход воздуха из вентиляционного зазора. Выявлен обзол на деревянных конструкциях и отсутствие уплотнительной ленты между бруском контробрешетки и гидроизоляционной мембраной.

Обоснование:

СП 17.13330.2017 п. 4.4, 4.4а, 4.4б, 4.4в, 4.5; СП 71.13330.2017 п. 5.2.1-5.2.3, п. 5.3.10, 5.3.12, 5.3.13; СП 50.13330.2012 п. 4.1, 8.1, 8.2, 8.3; СП 64.13330.2017 п. 4.2, 4.6, 5.2; ГОСТ 8486-86 п. 2.2, таблица, п. 6.2.

Последствия:

намокание утеплителя и потеря теплоэффективности

конденсат, плесень и запах сырости

гниение деревянных конструкций

Ориентир по исправлению: от 700 000 ₽ до 2 000 000 ₽ и выше: зависит от площади, необходимости вскрытия потолков и переделки кровельного пирога.

6. Отделочные работы внутри дома

Дверь в санузле смонтирована с отклонением от вертикальной плоскости 7 мм/м ( при допуске в 1,5 мм/м)
Напольное покрытие уложено с отклонением от горизонтали, есть механические повреждения плашек и уступы.

Обоснование:
СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014, п. 7.7, ГОСТ 475-2016, п. 5.4.2 , СП 71.13330.2017, п. 8.14.1, таблица 8.15

Последствия:
Тут последствия больше эстетического характера, если сравнивать со всем остальным, проблем конструктивных не несут, за исключение скрипов, просадки ламината, самопроизвольного открывания двери и т.д. )

Ориентир по исправлению: от 30 000 и до 200 000 , если потребуется перекладка покрытия и перемонтаж дверных блоков полностью

🤑 ИТОГО: Покупка этого дома потребует вложений от 1,5 млн ₽ только на исправление ошибок.

За красивым (и не очень) фасадом может быть скрыто очень много дорогостоящих нюансов, если вы не строитель, вы не сможете это все определить с первого взгляда и велик риск совершения ошибки.

Поэтому осмотр дома перед покупкой это тот базовый минимум, которым вы можете себя подстраховать и не влететь на миллионы рублей на переделку дома.

Если хотите узнать, как не попасть на деньги при ремонте и не превратить ремонт в бесконечную стройку - заходите в мой телеграм-канал https://t.me/mrnadzor.

Там куча реальных советов и лайфхаков

ЖК «Новое Летово»
117 м²

Квартира большая, объект выглядит солидно, но приёмка снова показала простую вещь: цена и масштаб проекта не отменяют строительный контроль.

На осмотре нашли 95 замечаний.
Показываем часть критичных:

Фото 1: Отклонение стены от вертикали на 22 мм

Фото 2: Перепад уровня основания пола 28 мм

Фото 3: Отклонение рамы оконного блока от вертикали 3 мм на 1 м

Фото 4: Царапины на стеклопакете двери на террасу

Фото 5: Наличие воды под плиткой на террасе, отсутствует уклон

Фото 6: Повреждение радиатора отопления

Фото 7: Не демонтирована опалубка, присутствуют горючие материалы в сантехкоробе

Фото 8: Отклонение монолитного пилона от вертикальной плоскости 20 мм

Фото 9: Отклонение стены из газоблока от вертикальной плоскости более 15 мм

Фото 10: Сквозные отверстия в плите перекрытия

Здесь часть замечаний серьезные, часть из которых не исправить без застройщика.
Вода под плиткой, нарушения по окнам, геометрии стен, сантехкоробу и перекрытию

Именно поэтому приёмка нужна до подписания документов.
Пока дефекты можно зафиксировать, передать застройщику и использовать акт как нормальную основу для дальнейших действий.

Сейчас многие почему-то уверены, что из-за мораториев и всех последних изменений с застройщика уже ничего нельзя получить.

На практике - это далеко не всегда так.

Недавно принимали квартиру в ЖК «Остров».

Застройщик увеличил площадь квартиры на 2,5 м².
Для собственника это превратилось примерно в +1,1 млн ₽ доплаты за дополнительные метры.

Параллельно застройщик задержал передачу квартиры примерно на 3 месяца

И вот тут начинается самое интересное.

Большинство людей в такой ситуации просто подписывают документы, оплачивают допметры и идут делать ремонт.

Но если немного глубже посмотреть на ситуацию, появляется пространство для переговоров.

Мы посчитали потенциальные требования по просрочке передачи объекта, с учетом ее снижения в суде и вышли с этим к застройщику.

В итоге договорились 800 000 ₽ зачесть в счет требований по просрочке, а остаток клиент доплачивает до подписания апп.

А эти 300к мы уже получим в суде, который инициировали по дефектам, поскольку дефектов по объекту много.

Это всего лишь одна из историй, которая подчеркивает, почему важно проверить и принять объект перед подписанием апп с профессионалами.

Мы не просто ищем дефекты в вашей квартире, мы помогаем грамотно выстроить диалог с застройщиком, учитывая все аспекты.

В текущий момент мы уже работаем по компенсации за срыв сроков передачи объекта в следующих Жк:

ЖК «Амурский парк»

ЖК «Остров»

ЖК «Шагал»

ЖК «Барклая 6»

ЖК «Рублевский Квартал»

ЖК «Ярославский квартал»

ЖК «Level Павелецкая Сити»

ЖК «Руставели 14»

ЖК «Скай Спутник»

Возможно есть еще комплексы, где все просрочили, напишите про них в комментариях.

Ситуация по рынку сейчас динамичная, важно понимать реальный масштаб задержек, по данным статистики, таких комплексов около 40% от всего объема передачи

Еще больше полезных и интересных материалов из строительной сферы в моем телеграм-канале https://t.me/mrnadzor и МАКС https://max.ru/mrnadzor

А как такое может быть, при цене за 1м2 от 350к в Моске?

Может, все хотят облегчить себе жизнь, например мусор не спускать с этажей, а в стяжку закинуть)

Это многострадальные вайтбоксы, их проще и дешевле снести полностью, чем довести до качественного результата.

На этом объекте мы делаем ремонт и при вскрытии нашли под стяжкой банки, упаковку, куски материалов, кароче подарки от застройщика.

Сдемонтировали эту красоту и заново будем заливать)

Еще больше полезных и интересных материалов из строительной сферы в моем телеграм-канале https://t.me/mrnadzor и МАКС https://max.ru/mrnadzor