igotosochi

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь! если не открывается ссылка, введите в тг-поиске @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi

Первичка подорожала, вторичка подешевела. Так тоже бывает.

Сочи:

• Первичка: 440к → 441к

• Вторичка: 301к → 292к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva

Такая же ситуация. Новостройки вверх, старостройки вниз.

Москва:

• Первичка: 543к → 557к

• Вторичка: 456к → 428к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 21% (месяц назад тоже было 21%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 214 тысяч (как и месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 15,8% (как и месяц назад).

Ну, печально. Посмотрим, что будет дальше. Пока адекватные ставки видятся лишь при условии, что ключ будет ниже 8–9%.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 350,9к → 372,8к. Привычный рост до нового рекорда, в этот раз прям жесть как сильно.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals

Первичка

• РФ: 188к → 189к

• Москва: 400к → 402к

• МО: 230к → 229к

• Краснодарский край: 171к → 169к

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals

Вторичка

• РФ: 124к → 125к

• Москва: 340к → 350к

• МО: 161к → 163к

• Краснодарский край: 148к → 146к

Цена метра на вторичном рынке Сочи снизилась на 6,9% за пять месяцев 2026 года — с 253,4к в январе до 236к по данным на май. Такие данные приводит Домклик. Ну это сильно ниже цен в объявлениях на Домклике.

🏦 Что дальше?

Аналитики ожидают спокойный рост цен на новостройки в Сочи на уровне 5-7% до конца года. При этом активно растёт и переоценивается сегмент сервисных апартаментов и премиум-отелей, а массовое жильё может корректироваться в цене из-за высокой конкуренции.

Эксперты отмечают, что средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Старой Москвы может вырасти до 15-19% в 2026 году (жесть). Вторичный рынок будет плавно дорожать в пределах 10-12%.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 9,295 млн с июля 2021 (данные за 1 июня), на 1 июня может быть около 9,4 млн.

🏆 По ценам вторички получается около 32,19 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно купить неплохую двушку и даже маленькую трёшку в Минводах. Правда там предложений немного.

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции, депозиты и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Мой портфель более 9,2 млн рублей.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные обзоры дивидендных акций, скорее подписывайтесь на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.

💬 Что говорят?

ЦБ по итогам прошлого заседания: «Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях в зависимости от устойчивости замедления инфляции, динамики инфляционных ожиданий, а также от оценки рисков со стороны внешних и внутренних условий».

Про возможность паузы: «Пауза возможна всегда. И наш сигнал о целесообразности рассмотрения предполагает паузы. Все будет зависеть от данных, поэтому даже при направленности в сторону умеренно-мягкого сигнала пауза возможна».

Диапазон средней ключевой ставки на 2026 год был повышен до 14,0–14,5%. На 2027 год этот коридор закладывается на уровне 8–10%. Прогноз по инфляции на 2026 год — 4,5–5,5%.

Глава Минэкономразвития Максим Решетников 12 мая заявил на встрече с президентом, что ситуация в российской экономике создает условия для дальнейшего смягчения ДКП.

🧮 Консенсус-прогноз

Большинство экспертов считают, что будет 14% — и точка. Это базовый прогноз, но кто-то считает, что могут снизить до 14,25%. Единицы верят в паузу и 14,5%. В более сильное снижение не верит практически никто.

Факторы:

• замедление инфляции — до 5,3–5,4%

• снижение инфляционных ожиданий населения — до 12,4%

• крепкий рубль — как бы ни старались эксперты давать свои прогнозы

• замедление экономики

А вот о повышении ключа пока никто не говорит. Все хотят снижения.

🚨 Каким будет сигнал?

На апрельском заседании ЦБ дал умеренно-осторожный сигнал относительно своих дальнейших шагов. Пригрозил, что может взять паузу. На этот раз ЦБ может дать сигнал пожёстче, чтобы не расслаблялись.

А вот смягчения сигнала никто не ждёт. Быть может, останется примерно таким же — умеренно-осторожным.

🤔 Инфляция и ожидания

В июне 2026 года инфляционные ожидания населения России на год вперед снизились до 12,4% (против 13% в мае).

Наблюдаемая инфляция высокая. Общий показатель в мае был 15,1%, в июне снизился до 14,2%.

Годовая инфляция ходит стабильно ниже 6%. А таргет 4–5%. Интересно, какой будет наблюдаемая населением инфляция при инфляции 4%?

✂️ Банки меняют ставки

Банки продолжают снижать ставки по вкладам. Средняя ставка по вкладам в топ-10 банков упала до 12,965% годовых. Как дела, вкладчики?

🏔 А что с рублём?

Всё ещё крепкий как самогон. Эксперты ждут к концу года 80 за бакс и даже выше, это мы в конце года узнаем.

📈 Что будет с акциями и облигациями?

Снижение ключа будет хорошо и для акций, и для облигаций. Облигации могут скорректироваться вверх при ключе ниже 14,25%, а мы будем внимательно слушать сигнал. Но всё же про акции лучше пусть расскажут эксперты по геополитике, которая отражается на ценах сильнее, чем ключ. Эксперты только по прогнозам верят в рост, но сами не покупают акции. В июне на рынке акций происходит ад.

📉 Что будет с кредитами и депозитами?

Ставки по депозитам вряд ли резко изменятся. Они и так снижаются. Ставки по кредитам, как обычно, могут снизить только по факту снижения ключа. Но не прям уж сильно.

Важно помнить о том, что ЦБ стремится побороть инфляцию (те самые 4%), и пока что действует последовательно.

💬 Как считаете, какой будет ставка, ну и что по сигналам?

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.

Я активно инвестирую в дивидендные акции, а также в облигации и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Размер моего портфеля приближается к 10 млн.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные обзоры, скорее подписывайтесь на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.

Объявления

В среднем цены такие, они без учёта комнатности:

• Первичка: 111к

• Вторичка: 109к

Зависимость от кол-ва комнат: в студиях и однушках цены выше средних на 9–10к, в двушках на уровне средних, а в трёшках ниже на 5–10к.

Источник: https://blog.domclick.ru/analytics/detailed/offers/stavropol-grafik-bez-ucheta-komnat

Цены вторички и первички очень близки, но это принципиально разные объекты. Первичка — это голый бетон на этапе от котлована до момента сдачи дома. Вторичка — это как советские дома, так и сданные вчера. То есть, средних данных достаточно, чтобы прикинуть цены на голый бетон в эконом/комфорт сегменте, который ждать пару лет, или вторичку, которой 15–30 лет без современного ремонта. То есть, при отклонении от этих параметров нужно закладывать больше.

Помним, что на первичку действуют льготы, весьма урезанные в последнее время. Но они поддерживают спрос хоть как-то. Также застройщики могут предлагать какие-то льготы от себя. На вторичке льгот нет, но есть ремонт и мебель разной степени качества.

Подставляем свои (мои) параметры

Итого, имеем, что на однушку нужно закладывать около 120к за м², это либо голый бетон, либо старый фонд. Старый фонд лично меня не интересует, поэтому смотрю на свежий фонд.

Голый вторичный бетон свежего фонда идёт примерно по той же средней цене 120к за м² — покупай и ремонтируй. За ремонт — доплата. В зависимости от качества, красоты, мебели и техники это дополнительно 30–50к за м², в отдельных случаях больше. Таким образом, квартира в свежем ЖК с т. н. дизайнерским ремонтом выйдет в 150–170к за м². По крайней мере, в однушке. За 40 метров — от 6 до 6,8 млн. Двигая представления о прекрасном (год постройки, ремонт, мебель и пр.) ниже или выше, можно прийти к своей идеальной цене.

Из того, что по объявлениям понравилось лично мне, выходит 140–170к за м². Это только свежак с хорошим ремонтом, техникой и мебелью. Бюджет 6–7 млн, если дороже, то есть варианты получше.

Сравнения с другими городами

В Ставрополье кроме Ставрополя есть агломерация КМВ, в которую входят Пятигорск, Кисловодск, Ессентуки, Лермонтов и другие города. Вся агломерация — это 0,9–1 млн жителей (Ставрополь около 0,55 млн). Исторически, тут крупный туристический центр, города активно развиваются и застраиваются. Ну вы если не в курсе, то точно что-то слышали. И тут цены выше.

Вторичка/первичка

• Ставрополь: 109/111к

• Пятигорск: 144/195к

• Ессентуки: 134/138к

• Кисловодск: 192/183к

Как видим, в среднем дороже. Особенно выделяется первичка в Пятигорске и первичка с вторичкой в Кисловодске. Ещё обратил внимание, что ремонт в КМВ с сильным кавказским колоритом. То есть, не только дороже, но и не всем придётся по вкусу. Впрочем, каждому своё;)

История цен

По СберИндексу посмотрел, что за последние 9 лет было.

Первичка

• Цена в январе 2017: 33 237 ₽

• Цена в апреле 2026: 113 414 ₽

• Общий рост в рублях: +80 177 ₽

• Общий рост в процентах: +241,2%

• Среднегодовой рост (CAGR): ~14,2% в год на протяжении 9,25 лет.

Вторичка

• Цена в январе 2017: 37 132 ₽

• Цена в апреле 2026: 100 304 ₽

• Общий рост в рублях: +63 172 ₽

• Общий рост в процентах: +170,1%

• Среднегодовой рост (CAGR): ~11,3% в год на протяжении 9,25 лет.

Инвестиционную привлекательность по этим ретро данным каждый может для себя определить самостоятельно.

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Облигаций в моём портфеле уже на 3,4+ млн рублей, и к выбору выпусков я подхожу ответственно. Покупаю как на размещениях, так и на вторичном рынке.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные подборки и обзоры свежих выпусков облигаций, скорее подписывайтесь на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.

Читайте также:

• Лучшие ОФЗ на 2026 год от экспертов

• Топ-4 валютных облигаций от аналитиков Сбера

• Лучшие для пассивного дохода и спокойствия. 12 надёжных облигаций с ежемесячными купонами

• 10 самых популярных ОФЗ для пассивного дохода у инвесторов

• Топ-10 облигаций с доходностью выше депозитов

• Пассивный доход 100 000 в месяц на ОФЗ — сколько нужно?

⚙️ Параметры: корпоративные облигации с ежемесячными купонами. Рейтинг от A- и выше. Ну и вот сам список.

Дельта Лизинг 1Р2, AA-, с амортизацией

• ISIN: RU000A10B0J3

• Погашение: 19.02.2028

• Доходность: 16,52%

• Цена: 106,9%

• Купон: 24%

• ТКД: 22,45%

• Купонов в год: 12

РЖД 1Р-40R, AAA

• ISIN: RU000A10B115

• Погашение: 14.01.2035 (⚠️ call 10.05.2030)

• Доходность: 14,29%

• Цена: 112,86%

• Купон: 17,65%

• ТКД: 15,64%

• Купонов в год: 12

Интерлизинг 1Р11, A, с амортизацией

• ISIN: RU000A10B4A4

• Погашение: 27.02.2029

• Доходность: 17,24%

• Цена: 109,45%

• Купон: 24%

• ТКД: 21,93%

• Купонов в год: 12

Балтийский Лизинг П16, AA-, с амортизацией

• ISIN: RU000A10BJX9

• Погашение: 14.05.2028

• Доходность: 19,76%

• Цена: 103,88%

• Купон: 22,25%

• ТКД: 21,42%

• Купонов в год: 12

ГТЛК 2P-9, AA-, с амортизацией

• ISIN: RU000A10C6F7

• Погашение: 04.07.2029

• Доходность: 17,22%

• Цена: 101,39%

• Купон: 16,75%

• ТКД: 16,52%

• Купонов в год: 12

Брусника 2Р04, A-

• ISIN: RU000A10C8F3

• Погашение: 23.07.2028

• Доходность: 23,54%

• Цена: 100,29%

• Купон: 21,5%

• ТКД: 21,44%

• Купонов в год: 12

СТМ 1P4, A

• ISIN: RU000A1082Y8

• Погашение: 10.03.2029

• Доходность: 18,65%

• Цена: 101,36%

• Купон: 17,85%

• ТКД: 17,61%

• Купонов в год: 12

Полипласт П2Б5, A

• ISIN: RU000A10BPN7

• Погашение: 19.05.2027

• Доходность: 18,2%

• Цена: 107,52%

• Купон: 25,5%

• ТКД: 23,72%

• Купонов в год: 12

Прекрасная подобралась компания;) Но вот что среди лизинга и всего прочего веселья забыл РЖД с самой низкой доходностью, рейтингом AAA и call-офертой? Оставим этот вопрос знатокам.

Кроме как РЖД, с обратной стороны выбивается Брусника — строительная ягодка, а значит рисков по пятый этаж. Ну и тут ещё завод, много лизинга… В общем, надеюсь, что аналитики молодцы. Стоит учесть, что они состав своего портфеля периодически меняют, не факт, что всё до погашения досидит. Ну и обращаю внимание на то, что некоторые выпуски с амортизацией, что на смягчении ДКП (если оно будет) приведёт к более низкой доходности. 💬 Лично мне тут больше всего нравится СТМ, а вам?

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.